Comprar una casa en bitcoins, criptomoneda más popular y cuyo valor ha aumentado por encima de los 14.000 euros, es posible siempre que se sigan ciertos pasos y la compra se registre en euros. La pregunta, por el momento, es si tiene sentido deshacerse de un activo que se ha apreciado más del 1.000% y que aún podría mantener su recorrido exponencial.

Todavía no es una moneda de uso común en España, pero en algunos portales inmobiliarios ya comienzan a aparecer anuncios de casas en los que parte de la compra puede realizarse en bitcoins. La compra a través de este instrumento de pago es totalmente legal, pero debe pasar por varios pasos intermedios, como su traducción a euros, y está sujeta por parte de la Agencia Tributaria para evitar el blanqueo de capitales.

Los pasos a dar para realizar la compraventa

El proceso más sencillo es acordar con el vendedor un día para fijar el tipo de cambio de bitcoins y euros. El intercambio de bitcoins se realizaría ante notario y en la escritura constaría el precio en euros pactado para la compraventa. La transacción no pasa de ser una compra común y corriente, con un solo paso previo: el comprador ha hecho el cambio de bitcoin a euros. La única excepción es que el comprador que entrega bitcoins tendrá que pagar por la ganancia patrimonial que le ha reportado la desinversión en bitcoin y que, obviamente, deberá probar el origen legítimo del dinero.

Existen ya agencias inmobiliarias, como Finques El Vent, que aceptan el pago en bitcoins. Ángel Aguiló, que asesora a aquellos que quieran realizar compraventas en bitcoins, explica que aquellos que aceptan el pago de un inmueble en bitcoins son inversores en criptomonedas. “Confían en que se va a consolidar y que es un método de pago seguro. En realidad, en la práctica, es como cualquier otra moneda”.

Aguiló explica que ante notario el comprador transfiere sus bitcoins al vendedor desde el móvil (a veces con el simple escaneo de un código QR), éste certifica que el traspaso se ha completado en el monto acordado y se cierra la escritura con el precio equivalente en euros.

El único que asumiría cierto riesgo al aceptar bitcoins sería el vendedor, especialmente si la bitcoin, un valor claramente volátil, se deprecia desde el momento de la transacción. Si obtiene beneficios tendrá que pagar impuestos por la ganancia patrimonial que le ha reportado.

En este caso hay que recordar que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictaminado que el intercambio de bitcoins a euros o viceversa no está sujeto al cobro del IVA, algo que sí sucede en algunos países fuera de la UE. Pero si con la transmisión de bitcoins se obtiene un beneficio, se debe tributar por la ganancia patrimonial obtenida, como ocurriría con cualquier inversión, tal y como recuerda José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico. De este modo, “los contribuyentes que obtengan una gananciapor comparación entre el valor de adquisición de sus bitcoins, y el de transmisión, deberán incluirla en su IRPF”, señala el experto.

Por otro lado, Salcedo señala que “la simple revalorización de los bitcoins adquiridos en su día (sin que hayan sido transmitidos y por tanto exista ganancia patrimonial), sí podría suponer la obligación de presentar la declaración del Impuesto de Patrimonio“.

La compraventa con criptomonedas podría ser vista como una permuta, el intercambio de dos bienes, en la que la bitcoin no sería más que un instrumento de valor. No obstante, al no ser dinero fiable emitido por un banco central, la escritura y las gestiones notariales no pueden realizarse en bitcoin, sino en euros. El notario puede tipificar que el pago se ha realizado en parte o su totalidad en bitcoin, aunque debería informar a la Agencia Tributaria de si sospecha que las bitcoins tienen origen ilícito o no lo suficientemente probado.

“La ley permite que el pago (de una vivienda) pueda realizarse por otros medios distintos a la entrega de dinero, como, por ejemplo, la entrega de otra cosa”, explica José Carmelo Llopis, delegado de nuevas tecnologías del Consejo General del Notariado.

Para cerrar una compra con bitcoins debe “existir siempre un previo acuerdo entre las partes, no se puede exigir la recepción de criptomoneda como medio de pago, debe identificarse y describir de manera suficiente la criptomoneda y expresarse en contravalor en euros”, apunta Llopis.

Lo que diferencia una transacción con bitcoin de una con euros es que el receptor del pago por criptomonedas tendrá que declarar y pagar impuestos por las ganancias derivadas de la apreciación de las bitcoin cuando desinvierta, algo que en el caso de un pago en euros no sucede, ya que no se apreciaba o devaluaba frente a nada.

Pese a ello, esa obligación de tributar no está clara. “La transmisión del inmueble tiene la conocida repercusión tributaria en todos los ámbitos, pero la repercusión fiscal de la transmisión de bitcoin entre particulares en estos negocios jurídicos puede ser más complicada y tiene todavía puntos sin determinar”, en opinión de Llopis.

Según José María Mollinedo, secretario general de Gestha, la compraventa de un inmueble debe escriturarse ante notario y constar en euros. “Lo que está claro es que no se puede utilizar una moneda que no sea de curso legal”, explica. “La fórmula que se ha utilizado para el pago debe quedar reflejada ante notario. Además, el notario tiene protocolos que debe seguir para enviar copias de las escrituras en las que exista sospechas de blanqueo al Órgano Centralizado de Prevención del Blanqueo de Capitales (OCP) del Consejo General del Notariado”.

En los casos de compraventa con bitcoin, la criptomoneda puede utilizarse básicamente como si fuera dinero en efectivo, ya que es totalmente anónima. Entre particulares, por ejemplo, no hay límite en el monto que se puede aportar en efectivo, lo que podría aplicar en el caso de las bitcoins. Hacienda, por su parte, controla el origen ilícito de las criptomonedas y si éstas son utilizadas para blanquear capitales, al tiempo que trabaja en un marco común que controle a estos instrumentos de pago. “La Agencia Tributaria va a investigar el uso de criptomonedas como método de pago y su incidencia en el fraude fiscal, pero el estudio está en fase preliminar”, señala.

Cómo tributa la compra de casa con bitcoins

La compraventa de una casa está gravada con el ITPAJD, si es una vivienda usada, o con el IVA, si es una vivienda nueva. Sin embargo, la base imponible de estos impuestos es, en el primer caso, el valor real del inmueble, y en el segundo, el importe total de la contraprestación. Aunque la transacción se pague con euros o con bictoins no afecta a la tributación de la compraventa en estos dos impuestos.

Otra cosa es la alteración del patrimonio que se ponga de manifiesto con la compra de la vivienda (antes tenía bitcoins y ahora una vivienda). José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, explica que si dicha alteración va acompañada de una variación en el valor del patrimonio (los bitcoins se adquirieron por valor de 150.000 euros, y con ellos se ha comprado una vivienda que ha costado 200.000 euros)“estaremos ante una ganancia patrimonial que deberá ser incluida en la declaración de IRPF”.

La obtención de bitcoins, como actividad económica

Los profesionales del bitcoin son conocidos como “mineros”. Según explica Salcedo, su trabajo consiste en validar las transmisiones y velar por la seguridad de la red (blockchain), recibiendo a cambio de ello una remuneración pagada en bitcoins.

En estos casos, la Agencia Tributaria viene exigiéndoles el alta censal y la tributación por los rendimientos obtenidos, como actividad económica.

En palabras de Salcedo, “estamos ante nuevos modelos y posibilidades de negocio cuyos efectos tributarios no están todavía claramente determinados, y que, a día de hoy, carecen de legislación tributaria propia. Ello genera inseguridad jurídica para todos los que deseen iniciarse en este mundo y comenzar a operar con bitcoins, y será seguramente un motivo de batalla con la Agencia Tributaria en los próximos años”.

Cuidado con pagar bajo la mesa con bitcoins

Mollinedo avisa: “Si el comprador paga un precio superior al valor escriturado, y el  vendedor acepta cobrar ese importe oculto en bitcoins, en este caso, estaríamos ante un fraude fiscal cometido tanto por el comprador (en el ITP), como por el vendedor (en el IRPF), independientemente de la moneda utilizada”. En el caso de hacerse con bitcoins saltarían aún más alarmas, ya que se apreciaría indicio de blanqueo de capitales en el vendedor y el comprador podría tener que responder ante la ley por ser un colaborador necesario en el delito.

Lo que está claro es que hasta que el precio de las bitcoin no se estabilice y los inversores comiencen a intentar liquidar su participaciones por medio de inversiones en el ladrillo, no quedará claro hasta qué punto se puede definir con claridad el estatus, fiscalidad y marco legal que afecta al de la bitcoin como medio de pago.

Se abre la veda

Redfin, un martketplace inmobiliario en Estados Unidos, se ha convertido en el primer portal de este tipo en el que se vende un inmueble solo con bitcoins. Un vendedor ha puesto un anuncio de venta de un apartamento en Miami de una habitación que hoy equivale a 467.000 euros y mañana puede valer 500.000 o 400.000 euros.

Según la economista jefe de Redfin, Nela Richardson, “creemos que esto no es más algo anecdótico que una tendencia. Cambiar un activo altamente regulado a una divisa que tiene tanta volatilidad pone a la gente ante el riesgo de una activo que no es estable”.

Publicado: 29 de Diciembre de 2017