I. ANTECEDENTES Y EVOLUCIÓN HISTÓRICA

La compraventa constituye seguramente, la más importante de las figuras contractuales recogidas en el Código Civil, debiendo añadirse a esta importancia Jurídica, su importancia económica como el contrato más importante por el que se produce el intercambio de propiedad de los bienes (contratos traslativos del dominio).

Nuestro Código Civil le dedica una importante cantidad de artículos, del 1445 al 1536, el primero de los cuales define esta figura contractual, si bien es cierto que dentro de ellos se incluye la regulación de otras figuras jurídicas como los retractos y la cesión de créditos.

Por lo que se refiere a sus antecedentes debe de señalarse que la compraventa tiene su origen en la permuta (véase "Permuta") figura jurídica que consiste en el mero intercambio de bienes, separándose de esta cuando apareció el dinero como medio universal de cambio, y medida generalmente aceptada de valor. La doctrina suele encuadrar la evolución histórica de la compraventa en tres fases:

·       1. Una primera propia del Derecho Romano Primitivo, de la compraventa llamada real o manual, que se perfeccionaba por la entrega de la cosa, bien de forma solemne (Mancipatio) bien en forma no solemne (Traditio); se admitirá en ella posteriormente el retraso en la entrega del precio, pero ello conllevará la reserva del dominio de la cosa por parte del vendedor.

·       2. La segunda fase propia del Derecho Clásico Romano y en la que se sitúan los ordenamientos que siguen la teoría del título y del modo en cuanto a las transmisiones de la propiedad (entre ellos el nuestro) es la denominada compraventa consensual y productora de obligaciones: la compraventa se perfecciona por el mero consentimiento y desde entonces obliga a vendedor y comprador así la compraventa no transmite inmediatamente la propiedad de lo vendido sino que necesita el complemente de la entrega o Traditio, entrega que en algunos ordenamientos se configurará como un contrato abstracto (Derecho Alemán) mientras que en otros conservará la configuración Causal Romana, (Derecho Español artículos 609 (LA LEY 1/1889) y 1095 del Código Civil (LA LEY 1/1889) entre otros).

·       3. La tercera fase de la evolución es la de la llamada compraventa consensual y translativa del dominio seguida por los modernos Derechos Francés e Italiano; la compraventa no solo se perfecciona por el mero consentimiento, sino que opera inmediatamente el traspaso de la propiedad de la cosa vendida, por lo que la puesta en posesión del comprador, carecerá ya de la significación traditoria propia de las legislaciones del grupo anterior.

II. CONCEPTO, REGULACIÓN Y CARACTERES

Recoge nuestro Código Civil el concepto del contrato de compraventa en el artículo 1445 caracterizándolo como aquél por el que una persona (vendedor) se obliga a entregar una cosa determinada a otra (comprador), y este se obliga a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente.

Su regulación legal se escinde en dos grandes cuerpos legales fundamentales: Código Civil y el Código de Comercio. Además de algunas disposiciones específicas como pueden ser la Ley Reguladora de las Ventas de Bienes Muebles a Plazos o la Legislación sobre Viviendas de Protección Oficial.

El contrato de compraventa es un contrato consensual bilateral oneroso, normalmente conmutativo y traslativo del dominio.

·       1. Consensual porque su perfección se produce por el solo acuerdo o conformidad entre los contratantes. Así el artículo 1450 del Código Civil (LA LEY 1/1889) insiste en la no necesidad de la entrega de la cosa y el precio para que el contrato se perfeccione diferenciándose así la perfección del contrato de la consumación, momento este último que se produce con la entrega de la cosa.

·       2. Bilateral porque produce obligaciones recíprocas para ambos contratantes.

·       3. Oneroso porque supone una equivalencia de prestaciones entre comprador y vendedor.

·       4. Traslativo del dominio porque sirve de título para transmitir el dominio siendo necesario para que se produzca esa transmisión de la propiedad que junto a ese título se produzca el modo o entrega de la cosa.

III. CLASES

·       1. Por la regulación legal: se divide en civil y mercantil. Según el artículo 325 del Código de Comercio (LA LEY 1/1885) se reputa mercantil "la compraventa de cosas muebles para revenderlas, bien en la misma forma que se compraron o bien en otra diferente, con ánimo de lucrarse en la reventa" pero por excepción, no se consideran mercantiles según el artículo 326: 1) las compras de efectos destinados al consumo del comprador o de la persona, por cuyo encargo se adquieren; 2) las ventas que hicieren los propietarios y los labradores o ganaderos de los frutos o productos de sus cosechas o ganados o de las especies en que se les paguen las rentas; 3) Las ventas que de los objetos construidos o fabricados por los artesanos hicieren estos en sus talleres; 4) la reventa que haga cualquier persona o comerciante del resto de los acopios que hizo para su consumo.

En este sentido merece recogerse algunas sentencias del Tribunal Supremo que recogen esa diferencia entre compraventa civil y mercantil, así la Sentencia del 10 de noviembre del año 1999 establece que el concepto de compraventa mercantil no descansa conforme a la letra del artículo 325, sobre la profesionalidad de los intervinientes en el contrato, sino que es el destino de lo comprado y el ánimo del lucro lo decisivo a la hora de determinar la naturaleza mercantil del contrato.

En el mismo sentido, la Sentencia del 3 de marzo de 1985 establece que se debe de negar el calificativo de civiles respecto de aquellas compras que para su consumo se hacen por empresas o particulares, incluso no comerciantes dedicados a una explotación industrial mercantil o agrícola con o sin transformación de la mercancía, o incorporada esta al revender, por entender que esas compras, no están incluidas en la excepción del artículo 326. 1 del Código de Comercio (LA LEY 1/1885) en relación al 325, es decir por no estar destinadas al consumo particular o familiar, o exceder de este, sino al empresarial o negocial de producción, transformación o inversión productiva.

·       2. Por razón de las disposiciones legales: se dividen las ventas en comunes u ordinarias y específicas. Las primeras se rigen por las disposiciones generales del Código Civil y el Mercantil, y las segundas por preceptos de excepción como por ejemplo las ventas de bienes muebles a plazo o las compraventas de bienes del Estado.

·       3. Por su origen: pueden ser voluntarias o necesarias, según exista un consentimiento libre del vendedor o le sea impuesto por ley tal y como sucede con la expropiación forzosa por causa de utilidad pública o interés social.

·       4. Por su forma: puede ser pública que es la que se celebra por intermedio de subasta o, privada. que es la propiamente contractual y en la que el vendedor elige al comprador.

·       5. Por su ejecución: puede hablarse de compraventa ordinaria en la que el objeto se entrega una sola vez, o suministro en el que el objeto se entrega de forma sucesiva y periódica.

IV. ELEMENTOS

Distinguimos entre los elementos personales y los reales.

1. Elementos personales

Son el comprador o persona que adquiere la cosa y el vendedor que es quien entrega la cosa y percibe el precio.

Respecto de la capacidad en principio rige la capacidad general para celebrar contratos, artículo 1547 del Código Civil (LA LEY 1/1889), pero al margen de esta regla general el Código Civil dedica diversos lugares de su articulado para establecer prohibiciones de venta especialmente en aquellos supuestos en que los bienes son de especial importancia (inmuebles y muebles de valor significativo como los valores mobiliarios o los establecimientos mercantiles) así, los artículos 166 (padres sobre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad) 271 (tutor sobre los bienes del tutelado) 1375 (sociedad de gananciales etc. etc.) Además de ello, al lado de estos preceptos en que la capacidad general se limita o modifica, el artículo 1459 del Código Civil (LA LEY 1/1889), recoge una serie de supuestos en que la compraventa se impide entre determinadas o para determinadas personas, y que la doctrina incluye dentro de la figura de las prohibiciones y en estrecho contacto con el problema de la representación y de la auto contratación; así, no podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna en intermedia:

·       a) Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda o protección.

·       b) Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.

·       c) Los albaceas respecto de los bienes confiados a su cargo.

·       d) Los empleados públicos, los bienes del estado, de los municipios de los pueblos y de los establecimientos públicos de cuya administración estuviesen encargados. Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo interviniesen en la venta.

·       e) Los Magistrados, Jueces miembros del Ministerio Fiscal, Secretarios de los Tribunales y Juzgados, y Oficiales de Justicia respecto de los bienes y derechos que estuvieren en litigio ante el tribunal en cuya jurisdicción o territorio ejerciera sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión.

Se exceptuará de esta regla el caso de que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, de sesión en pago de créditos o de garantía de los bienes que posean.

La prohibición contenida en este número 5 comprenderá también a los Abogados y Procuradores respecto de los bienes y derechos que fueran objeto de un litigio que intervengan por su profesión y oficio.

2. Elementos reales

Son la cosa y el precio.

·       a) La cosa: Pueden ser objeto del contrato de compraventa tanto las cosas corporales como las incorporales, es decir los derechos, pero esta última, la compraventa de derechos, es objeto de una regulación específica en el Código Civil, bajo el epígrafe, "de la transmisión de créditos y otros derechos incorporales" (artículos 1526 al 1536), y ahí contiene normas específicas de la compraventa de créditos al lado de las normas generales de la cesión de créditos, por lo que aquí nos centraremos exclusivamente en las cosas corporales.

Pueden ser objeto de este contrato todas las cosas de lícito comercio, artículo 1271 del Código Civil (LA LEY 1/1889), ya sean una única cosa, una pluralidad o una universalidad, pero en cualquier caso, deben de reunir una serie de requisitos que son los siguientes:

o   Debe de tratarse de una cosa real o posible, ya sea actual o futura. El artículo 1460 del Código Civil (LA LEY 1/1889), establece, que no pueden ser objeto de este contrato, las cosas imposibles pero dentro de las posibles no importa si la cosas existe ya en ese momento o va a existir en el futuro (venta de cosas futuras).

o   La cosa ha de ser determinada artículo 1445 Código Civil (LA LEY 1/1889), pero esa determinación no tiene que ser actual siendo suficiente con que pueda llegar a determinarse sin necesidad de un nuevo convenio entre los interesados conforme a la doctrina general del artículo 1273 del Código Civil (LA LEY 1/1889).

o   Que se trate de una cosa de lícito comercio.

o   Por último un requisito muy discutido es de si la cosa vendida debe de ser de propiedad del vendedor. Este tema enlaza con el de la existencia o no de la venta de cosa ajena. Para un sector doctrinal, la venta de cosa ajena es nula, distinguiéndose a su vez aquellos que entienden que se trata de un supuesto de nulidad absoluta, de otros que entienden que es una nulidad relativa. Otro sector doctrinal mayoritario admite su validez partiendo de la consideración de la compraventa, como mero negocio productor de obligaciones, y apoyándose en que el error del comprador no es de los que producen la nulidad del consentimiento. Esta segunda postura es la que ha mantenido la jurisprudencia más moderna, tras superar una primera fase, en la que mantenía la nulidad de la venta de cosa ajena, si bien esa validez, limita sus efectos a las relaciones entre el comprador y el vendedor, salvando el derecho del verdadero dueño de la cosa, a reivindicarla, (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de Julio de 1981, 21 de Diciembre de 1981 y 12 de Abril de 1982, entre otras muchas.)

·       b) El precio: Es el elemento más característico de la compraventa, ya que le diferencia de la permuta, en la que este no existe, y consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar a cambio de la cosa.

Se pueden señalar como requisitos del precio los siguientes:

o   Tiene que ser verdadero o real. Aunque el Código Civil no se refiere a este requisito, es obvio que si no fuera real, sino simulado, ficticio o irrisorio, la venta dejaría de ser tal y el acto degeneraría en una donación (si concurren los requisitos necesarios) o sería nulo, (si no concurren estos).

o   Tiene que ser cierto o determinado o al menos susceptible de determinación. El artículo 1445 así lo establece, pero no se exige que esa determinación se produzca en el momento de la celebración del contrato, sino que basta con que pueda determinarse sin necesidad de un nuevo convenio entre las partes. Prueba de ello, es que el Código Civil, admite distintos medios de señalamiento del precio en los artículos 1447 y 1448, permitiéndose incluso que esa determinación se deje al arbitrio de un tercero. Lo que no puede suceder nunca es que se deje al arbitrio de uno de los contratantes, (artículo 1449 del Código Civil (LA LEY 1/1889)).

o   Tiene que consistir en dinero o signo que lo represente. Ha de consistir en un capital y no en una renta, y para el caso especial de que el precio consista, parte en dinero y parte en otra cosa, habrá que acudir a la regla interpretativa, del artículo 1446 del Código Civil (LA LEY 1/1889) para concretar la calificación del contrato como venta y como permuta.

o   Por último debe de señalarse que en Derecho Común Español, no se exige que el precio sea justo pero si se exige tal requisito en algunos derechos forales, como en Cataluña y Navarra, pero no hay que confundir el precio justo con el que se ha venido en llamar precio lícito, que es aquél que se fija como máximo o como imperativo para la cosa, normalmente en función de disposiciones administrativas. La vulneración de dicho precio acarrea sanciones que en ocasiones pasan por la nulidad del contrato pero que en otras veces, se desenvuelven en otros campos, así por ejemplo en materia de viviendas de protección oficial.

Una vez analizados los elementos del contrato, debe de tratarse el tema de la forma, y en esta materia rige el principio general de libertad de forma, matizado, por lo que se refiere a los inmuebles por la exigencia de escritura pública del artículo 1280 del Código Civil (LA LEY 1/1889).

Para concluir con este apartado debe de señalarse que, como elemento incidental de la compraventa, pueden intervenir las arras o señal, con cuyo nombre se designan las sumas de dinero o cosa fungible que sin constituir el total del precio, entrega una de las partes a la otra, en el momento de la celebración del contrato (véase "Arras").

La concurrencia de los elementos personales reales y formales determina la perfección del contrato de compraventa, que es el momento de la prestación del consentimiento. Así, el artículo 1450 del Código Civil (LA LEY 1/1889), dice: "La venta se perfeccionará entre el comprador y el vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y, en el precio, aunque ni una ni el otro se hayan entregado".

Sin embargo son excepción a esta regla, los casos en que, por virtud de la voluntad de las partes o de la ley, se celebra la venta bajo una condición suspensiva y en los cuales no se perfecciona la venta hasta el cumplimiento de esa condición (artículo 1453 del Código Civil (LA LEY 1/1889) sobre la venta a ensayo o prueba).

Distinto del momento de la perfección o el contrato es el momento de la consumación (véase "Entrega de la cosa").

V. LA PROMESA DE VENTA

El Código Civil regula la promesa de venta en su artículo 1451 diciendo que:

"La promesa de vender o comprar habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta regirá para el vendedor y el comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro".

Señala Castán que para comprender esta extraña disposición, tomada del Código Francés, que a primera vista parece cometer el absurdo de equiparar los efectos del contrato de promesa a los de la venta actual, precisa distinguir las distintas clases que pueden existir de promesa de compra y venta:

·       1. Promesa unilateral de comprar o vender no aceptada. Constituye una mera policitación u oferta de contrato que puede ser retirada y no produce efectos jurídicos apreciables, no puede referirse a ella, el artículo 1451.

·       2. Promesa unilateral de vender aceptada. Aquí hay ya un contrato ya que hay aceptación. Pero no un contrato bilateral de compraventa, sino un contrato unilateral en que hay una obligación única contraída por el propietario de la cosa que es quién únicamente se obliga. A este contrato especial, se le da hoy el nombre de contrato de opción.

·       3. Promesa unilateral de comprar aceptada: Sus características y efectos son análogos aunque en sentido inverso, a los de la promesa de venta, pero en la práctica es menos útil que esta y se da en escasísimas ocasiones.

·       4. Promesa bilateral de compra y venta recíprocamente aceptada: A ella es la que parece aludir el artículo 1451 pero la interpretación de este texto, ofrece algunas dificultades. Caben especialmente dos distintas posiciones: Bien asimilar la promesa de venta al propio contrato de compraventa, o bien configurarla como un contrato preparatorio o preliminar, (precontrato) o sea, una convención por la que las partes que no quieren o no pueden por el momento celebrar la operación definitiva, se comprometen a celebrarla en un momento posterior. En la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, ha tenido sentido poco claro la distinción entre la promesa de venta y la compraventa propia, y a veces se le ha dado el valor de precontrato y en otras el de un auténtico contrato de compraventa. La antigua Jurisprudencia del Tribunal Supremo entendía que la promesa de venta solo daba derecho a exigir el cumplimiento de lo prometido, y de otra parte, a reclamar la indemnización, de daños y perjuicios, sin necesidad de solicitar previamente, el cumplimiento de lo convenido. La jurisprudencia era reticente a admitir el cumplimiento forzoso en forma específica, del precontrato, sustituyendo la voluntad del obligado por la del juez, la sentencia del 1 de Julio del año 1950 inició una práctica contraria y prácticamente más ventajosa, existiendo resoluciones en ambos sentidos. En conclusión la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido oscilante y en los últimos tiempos tiende a adoptar una postura pragmática que admitiendo ambas posibilidades, adopta en cada caso la más adecuada atendiendo a la voluntad de las partes.

VI. PACTOS COMPLEMENTARIOS

En ocasiones a la compraventa, le pueden acompañar además de las arras, a las que ya nos hemos referido anteriormente, determinados pactos accesorios o complementarios de los cuales merecen señalarse los siguientes:

·       El pacto de retroventa o retracto convencional, por el que el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y que se regula en los artículos 1507 y siguientes del Código Civil (LA LEY 1/1889) (véase "Retracto")

·       El pacto de retroemendo, contrario al anterior, por el que el comprador, se reserva el derecho de obligar al vendedor a adquirir la cosa nuevamente.

·       El pacto de mejor comprador o de "addictio in diem" por el que se señala un término posterior a la compraventa dentro del cual podrá el vendedor desistir del contrato si recibe propuestas más ventajosas, a no ser que estas sean igualadas por el comprador.

·       El pacto de no enajenar (al que se dan de aplicación las previsiones del artículo 27 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946)).

·       La venta a prueba, regulada en el artículo 1453 del Código Civil (LA LEY 1/1889).

VII. CONTENIDO

1. Obligaciones del vendedor

Aparte de la obligación, no claramente expresada en nuestro Código Civil, de proporcionar al comprador la propiedad de la cosa, o el derecho vendido son obligaciones del vendedor las siguientes:

·       a) Conservar y custodiar la cosa.

·       b) Entregar la cosa vendida (artículos 1461 y siguientes).

·       c) Entregar al comprador los títulos de pertenencia (artículo 1464) y en general facilitarle los informes necesarios para hacer valer el derecho transmitido y los elementos necesarios para asegurar su autenticidad y publicidad mediante la inscripción en el registro público adecuado.

·       d) Prestar la garantía o saneamiento en los casos de evicción y vicios ocultos (artículos 1461 y 1474 y siguientes).

·       e) Pagar los gastos de otorgamientos de la escritura matriz, salvo pacto en contrario, (artículo 1455) y los de entrega (artículo 1465).

Vamos a continuación a estudiar cada uno de ellos por separado:

a) Conservación y custodia de la cosa

"El obligado a dar alguna cosa lo está también a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia", (artículo 1094).

Por ello no cabe duda que el vendedor ha de responder de la pérdida y deterioro de la cosa cuando obre con dolo o negligencia, o se halle constituido en mora. Pero ofrece alguna dificultad en la doctrina y en la legislación positiva, el caso de que tenga lugar un caso fortuito: Es decir si la cosa se pierde o se destruye sin culpa del vendedor y sin estar constituido en mora, después de perfeccionado el contrato y antes de la entrega de la cosa, ¿soportará la pérdida el vendedor o el comprador?

Es lo que se llama la teoría de los riesgos, al tratarse de obligación recíproca, parecería que los riesgos los debe de soportar el vendedor y así lo dispone el Código Alemán sin embargo el Derecho Romano atribuyó los riesgos al comprador.

En el derecho español se plantea el problema si se ha de aceptarse el sistema Romano o el Germánico, del artículo 1452 se desprende una regla general y una excepción.

Regla General: para las cosas no fungibles y fungibles cuya venta se hace aisladamente y por un solo precio o sin consideración a su peso, medida o número rige el Principio Romano de imputar los riesgos al comprador. Esta solución que no se deduce claramente de los artículos 1182 y 1096 lo demuestra la excepción a esta regla y la del artículo 1095 que dispone que el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada, por tanto es lógico que las utilidades sean justamente compensadas con los riesgos que sufre.

Excepción: responde el vendedor de los riesgos o los sufre en las cosas fungibles que se vendieran por un precio fijado en relación al peso número o medida hasta que se hayan pesado contado o medido a no ser que el comprador se haya constituido en mora.

b) Entrega de la cosa vendida

Regula el Código Civil con ocasión de la compraventa la institución que los autores designan con el nombre de "Tradición o Traditio" y que es aplicable, no solo a la venta sino a todos los contratos traslativos del dominio. El sistema Romano, que rige nuestro Código Civil supone que la entrega o tradición es el medio jurídico de transmitir al comprador, la propiedad de la cosa o derecho real sobre ella (artículos 609 (LA LEY 1/1889) y 1095 del Código Civil (LA LEY 1/1889)).

La entrega es el transferimiento de la posesión Jurídica de la cosa, que hace adquirir su propiedad por el comprador, y dice el artículo 1462 número 1 que se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y en posesión del comprador.

La obligación de entrega y saneamiento la establece el artículo 1461 pero puede pactarse la reserva de dominio, que da lugar a una compraventa especial llamada compraventa compacto de reserva de dominio.

Al margen de esa obligación genérica de entrega, existen casos en los que el vendedor no está obligado a la entrega de la cosa:

·       Venta con precio presente: el vendedor no está obligado a entregar la cosa si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.

·       Venta con precio aplazado: si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio. Se exceptúa de esta regla en c aso de que el comprador afiance, pagar en el plazo convenido.

1.º Objeto y cantidad que deben de ser entregados

En cuanto al objeto, el artículo 1468 establece que deberá entregarse la cosa en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato. Todos los frutos, pertenecen al comprador, desdel día en que se perfeccionó el contrato, y la obligación se extiende además a la entrega de la cosa con todos los accesorios aunque no hayan sido mencionados, (artículo 1097 del Código Civil (LA LEY 1/1889)).

En cuanto a la cantidad la obligación de entrega comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato. Este principio general enunciado en el artículo 1469 del Código Civil (LA LEY 1/1889) es luego desarrollado para los casos de excesos o defectos de cabida en unas minuciosas reglas contenidas en ese mismo precepto y en los siguientes.

Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida a razón de un precio de unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador si este lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuese posible, el comprador puede optar entre una rebaja opcional del precio o la rescisión del contrato, siempre en este último caso que no baje de la décima parte de la cabida la disminución que se le atribuye al inmueble. Lo mismo sucederá aunque resulte de igual cabida, cuando alguna parte de la cosa no sea de la calidad expresada en el contrato, si bien, en este supuesto, la rescisión solo tendrá lugar cuando ese menor valor de la cosas exceda de la décima parte del precio.

Si en estos casos resultase mayor cabida o número en el inmueble que los expresados en el contrato el comprador tiene la obligación de pagar el exceso de precio siempre que esa mayor cabida o número, no pasen de la vigésima parte de los señalados en el contrato ya que si excedieren de esa vigésima parte el comprador puede optar por pagar el mayor valor o desistir del contrato.

Si la venta del inmueble se hace por precio alzado y no ha razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del precio aunque resulte mayor o menor esa cabida o número de los expresados en el contrato.

Esto mismo tiene lugar, cuando sean dos o más fincas, las vendidas por un solo precio; pero si además de expresarse los linderos, se designaran en el contrato su cabida o número el vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de esos linderos aún cuando exceda de la cabida o números expresados en el contrato; y si no pudiere sufrirá una disminución proporcional en el precio a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador.

Todas estas acciones, previstas, en los artículos, 1469, 1470 y 1471 prescribirán a los 6 meses del día contado de la entrega, estando justificado este plazo tan breve por las exigencias de la seguridad en la contratación.

2.º Gastos de entrega

Los gastos de la entrega son de cuenta del vendedor y los de transporte o translación de cargo del comprador salvo pacto en contrario.

c) Entrega de los títulos de pertenencia y en general facilitación de los informes necesarios

Con esta obligación el vendedor, permite que el cambio de propiedad pueda tener la autenticidad y publicidad necesaria, mediante la inscripción en el registro público adecuado.

d) Obligación de saneamiento en sus distintas manifestaciones

El vendedor debe asegurar al comprador la posición pacífica y útil de la cosa y si no fuese así la causa de la venta para el comprador podría peligrar. La obligación de garantía o saneamiento, es la que contrae el vendedor de procurar al comprador la posesión pacífica y útil de la cosa, indemnizándole en los daños y perjuicios que sufra en caso de que aquél compromiso no pueda ser cumplido.

Existen dos tipos de garantías: La evicción que garantiza la posesión pacífica de la cosa, y por vicios ocultos que garantiza la posesión útil. La primera evita que el comprador sea perturbado en su disfrute por causas jurídicas y la segunda previene que se haga imposible por causas económicas.

Únicamente se estudiará en este capítulo el saneamiento por vicios ocultos, regulado en los artículos 1484 y siguientes del Código Civil (LA LEY 1/1889) (véase "Evicción").

Se denominan vicios ocultos o redhibitorios y la obligación de saneamiento que llevan aparejada, a la obligación que tiene el vendedor de responder al comprador por los vicios o defectos que tuviese la cosa en el momento de la venta. Para que un vicio pueda incluirse en esta garantía es necesario que reúna las siguientes condiciones: Ser oculto o encubierto, desconocido del comprador, nocivo para la utilidad de la cosa y anterior a la venta.

En cuanto a las modalidades nuestro Código Civil, regula tres distintas modalidades de vicios ocultos: gravámenes ocultos de las fincas, defectos ocultos en general y vicios ocultos de ganado.

·       Gravámenes ocultos de las fincas: regula el Código Civil esta situación en los artículos reguladores de la evicción, quizás por considerar que en ellas hay una evicción parcial ya que se limita el dominio sobre la finca. Pero al no haber privación por sentencia, es preferible su consideración como vicio oculto.

Si la finca vendida estuviese grabada sin mencionarlo a la escritura con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse que no la habría adquirido el comprador de haberla conocido, el comprador puede optar entre la rescisión del contrato o solicitar la indemnización correspondiente, siempre que no haya transcurrido un año desde el otorgamiento de la escritura. Transcurrido ese plazo de un año el comprador solo puede reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día que haya descubierto esa carga o servidumbre.

·       Vicios ocultos en general: se incluyen aquí todos los vicios e imperfecciones de la cosa cualquiera que sea la naturaleza de esta: mueble, inmueble, o semoviente.

Los requisitos para que procedan se contemplan en los artículos 1484 y 1490: El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviese la cosa si la hacen impropia para el uso al que se la destina o si disminuye de tal modo ese uso que de haberlo conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. Sin embargo no responderá por los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que por razón de su oficio o profesión debía fácilmente conocerlos. El artículo 1490 establece un plazo de prescripción de seis meses contados desde la entrega de la cosas para el ejercicio de estas acciones, y es indiferente que el vendedor ignorase esos vicios o defectos a no ser qué se haya estipulado lo contrario.

Los efectos se regulan en los artículos 1486 (LA LEY 1/1889) a 1492 del Código Civil (LA LEY 1/1889), y se resumen en lo siguiente: El comprador puede optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó u obtener una rebaja proporcional del precio, a juicio de peritos. Pero si el vendedor conocía esos vicios el comprador además de esa opción tiene derecho a ser indemnizado en los daños y perjuicios si opta por la rescisión.

Si la cosa vendida se pierde por efecto de esos vicios ocultos, hay que diferenciar si el vendedor los conocía en cuyo caso sufrirá la pérdida y además deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato con los daños y perjuicios; o si no los conocía en cuyo caso solo deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador.

Si la cosa vendida tenía algún vicio oculto pero se pierde después de la venta no por ese vicio sino por caso fortuito o por culpa del comprador, el comprador puede reclamar el precio que pagó con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse. Si el vendedor obró de mala fe deberá abonar al comprador los daños e intereses.

En las ventas judiciales, nunca habrá lugar a las responsabilidades por daños y perjuicios pero sí a todo lo demás detallado anteriormente.

Cuando se vendan dos o más animales conjuntamente ya sea por un solo precio alzado o sea señalándose un precio para cada uno de ellos, el vicio redhibitorio de cada uno dará lugar solamente a su redhibición y no a la de los otros, a no ser que aparezca que el comprador no habría comprado el sano o los sanos sin el otro.

·       Vicios ocultos de los animales y ganados: este saneamiento no tendrá lugar en las ventas hechas en ferias o en pública subastas ni en las de caballerías enajenadas como de deshecho, salvo el caso previsto en el artículo 1494 del Código Civil (LA LEY 1/1889). Este último precepto establece la nulidad de los contratos de compraventa de ganados y animales que padezcan enfermedades contagiosas, así como la de aquellos en los que expresándose en el mismo contrato el servicio o uso para que se adquieren, resultaran inútiles para prestarlos.

La acción fundada en estos vicios o defectos deberá interponerse en el plazo de 40 días contados desde el de su entrega al comprador, salvo que por el uso de cada localidad se hayan establecido distintos plazos.

Los efectos, se regulan en los artículos 1497 (LA LEY 1/1889) a 1499 del Código Civil (LA LEY 1/1889), si el animal muriese a los tres días de comprado el vendedor responderá siempre que la enfermedad existiera antes del contrato. Resuelta la venta el animal deberá ser devuelto en el estado en que fue vendido y entregado siendo responsable el comprador de cualquier deterioro que sea debido a su negligencia y no al vicio redhibitorio.

e) Gastos de otorgamiento de la escritura matriz

Serán de cuenta del vendedor los gastos de otorgamiento, pero los de la primera copia y de las demás posteriores a la venta son de cuenta del comprador salvo pacto en contrario.

2. Obligaciones del comprador

Aparte de las que resulten en cada caso de los pactos que se estipulen, son obligaciones del comprador las siguientes:

·       a) Pagar el precio de la cosa vendida y recibir ésta del vendedor, quien la podrá consignar si el comprador no la recibe en el momento convenido.

·       b) Abono de los gastos.

·       c) Pago de intereses, en su caso.

a) Pago del precio

El artículo 1500 del Código Civil (LA LEY 1/1889) dice que se pagará en el tiempo y lugar fijados en el contrato, y si no se hubieran fijado, se harán en el tiempo y lugar que se haga la entrega de la cosa.

Garantías de pago del precio

Estas garantías se establecen en beneficio del vendedor que consiente en desprenderse de la cosa antes de recibir el precio, y facilitar las ventas a crédito; se clasifican en convencionales y legales.

·       Convencionales: Las más usuales son el pacto con reserva de hipoteca, a favor del vendedor, el pacto con reserva de dominio y el pacto comisorio o estipulación que de no pagarse el precio al vencer el término señalado en el contrato se entenderá resuelto este.

·       Legales: Así se concede un derecho de retención al vendedor si la cosa no hubiera sido entregada (artículos 1466 (LA LEY 1/1889) y 1467 del Código Civil (LA LEY 1/1889)); y si la cosa hubiera sido entregada y fuese un bien inmueble, el artículo 1503 del Código Civil (LA LEY 1/1889) permite al vendedor instar inmediatamente la resolución del contrato cuando tuviera fundado motivo para tener la perdida de la cosa; si no existiese este motivo, se observará la regla general del artículo 1124 del Código Civil (LA LEY 1/1889).

Caso en que el comprador puede suspender el pago del precio:

Esta facultad se concede en caso de que el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida o tuviese fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, y tal suspensión se produce hasta que el vendedor, haya hecho cesar esa perturbación o peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, y siempre que no exista pacto en contrario. Es un derecho de retención del precio, a favor del comprador, basado en la "Exceptio non adimpleti contractus".

Efectos de la falta del pago del precio en el tiempo convenido:

Al ser la compraventa un contrato bilateral, la falta del pago del precio produce el efecto general que el artículo 1124 del Código Civil (LA LEY 1/1889) atribuye al incumplimiento de este tipo de contratos, es decir, el vendedor tiene derecho de reclamar el precio o pedir la resolución de la venta con resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos. Pero por lo que se refiere a esta resolución el Código Civil, establece, reglas especiales para la compraventa que difieren según la naturaleza mueble o inmueble de los bienes vendidos.

Caso de bienes inmuebles: El artículo 1504 del Código Civil (LA LEY 1/1889), establece que en este caso aún cuando se hubiese pactado que por falta del pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador puede pagar aún después de expirado este término hasta que no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial.

Caso de bienes muebles: La resolución de la venta, tendrá lugar de pleno derecho en interés del vendedor cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega, no se haya presentado, o presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo para el caso de que se hubiera pactado mayor dilación. La diferencia con los bienes inmuebles es que aquí la resolución tiene lugar de pleno derecho y sin necesidad de requerimiento, pero el vendedor si lo prefiere, puede exigir el cumplimiento en vez de la resolución. La razón de esta diferencia es que la variabilidad del precio de los bienes muebles podría ocasionar un perjuicio irreparable a el vendedor, cosa que no sucede con los bienes inmuebles.

b) Abono de gastos

El comprador debe de abonar los gastos siguientes:

·       Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa, desde la perfección del contrato hasta su consumación.

·       Los gastos de traslación de la cosa salvo pacto.

·       Los gastos de la primera copia de la escritura y demás posteriores salvo pacto.

·       Gastos de inscripción en el registro de la propiedad.

·       El impuesto de derechos reales.

c) Pago de intereses

Como regla general el precio no produce intereses, pero como excepción deberá abonarlos en los casos que señala el artículo 1501 del Código Civil (LA LEY 1/1889):

·       Si así se hubiere convenido.

·       Si la cosa vendida y entregada produce frutos o rentas.

·       Si el comprador se hubiese constituido en mora.

VIII. FIGURAS ESPECIALES DE COMPRAVENTA

Para concluir con este tema es conveniente hacer un estudio breve y no exhaustivo de los distintos tipos de compraventa especiales y más comunes:

·       1. Compraventa de cosa futura.

A ella, se ha hecho ya alusión al hablar de los elementos materiales del contrato y sus requisitos, y tiene dos modalidades distintas:

o   a) La llamada venta de cosa esperada o "Emptio rei speratae", que no es sino una compraventa sometida a la condición de que la cosa llegue a existir, hasta el punto de que si esa condición no se cumple la venta se reputará nula por falta de objeto.

o   b) La llamada compraventa de esperanza o "emptio spei" en la que el comprador se obliga a pagar el precio llegue o no a tener existencia la cosa. Realmente se trata de un contrato aleatorio y atípico en el que el comprador se obliga a pagar el precio y el vendedor se obliga a hacer todo lo posible para que la cosa llegue a tener existencia.

Para los supuestos en los que no conste con claridad si la voluntad de las partes fue la de pactar una compraventa de cosa esperada o una compraventa de esperanza, dado el carácter bilateral y conmutativo que en principio debe de atribuirse a la compraventa, deberá presumirse en aras a una mayor igualdad en las prestaciones, que lo convenido, fue una compraventa de cosa esperada.

·       2. Compraventa a ensayo o prueba:

En ella el comprador se reserva expresamente, la facultad de probar ensayar los géneros recibidos y de deshacer la operación si no son de su agrado. A ella se dedica el artículo 1453 del Código Civil (LA LEY 1/1889).

·       3. Compraventa con reserva de dominio:

Es aquél en que la transmisión de la propiedad se realiza bajo la condición del pago del precio, produciéndose la resolución del contrato si el comprador incurre en mora en el pago total del precio o en alguno de sus plazos.

·       4. Compraventa con pacto de retro o retracto convencional:

Es aquella en la que se incluye un pacto por medio del cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida. A esta venta se le llama también venta a carta de gracia. 


Autor: Elena O´Connor

Publicado: 3 de Marzo de 2016