Como ya destacábamos en su momento, el ex-arrendatario de un local de renta antigua tiene durante todo 2015, una serie de derechos, que pueden alterar notablemente el tráfico jurídico:

» Derecho a indemnización por clientela: Derecho a percibir una indemnización por importe de 18 mensualidades de renta vigente en el momento de la extinción en los casos en que, durante el año siguiente a la extinción del arrendamiento, se instale en el local la misma actividad o una actividad afín.

» Derecho de arrendamiento preferente: Derecho a igualar cualquier oferta de arrendamiento que se presente para el local durante todo 2015, por lo que será imprescindible que arrendador y arrendatario comuniquen al anterior inquilino las condiciones esenciales de los acuerdos alcanzados. Si así lo desea, ex-arrendatario podrá igualar la oferta y arrendar con carácter preferente el local que venía ocupando.

Como consecuencia de estos derechos, durante el año 2015 los agentes del mercado inmobiliario deben extremar las precauciones y consultar por los antecedentes de los locales, puesto que pueden verse afectados por estas cuestiones. Pero… ¿en qué medida pueden afectarnos?

Propietarios

El propietario de local deberá tener sumo cuidado a la hora de disponer del local. El derecho a indemnización por clientela, surge con la instalación de la actividad afín en el local, ya sea porque es el propietario del inmueble el que ha decidido montar el negocio o porque ha arrendado el local para que la ejerza un tercero.

En estos casos, el propietario del inmueble deberá abonar al arrendatario unaindemnización por importe de 18 mensualidades de la última renta vigente. En este sentido, debe advertirse que el concepto de actividad afín puede ser muy amplio, por lo que lo más aconsejable es que sean actividades totalmente distintas y no pueda apreciarse una afinidad.

No obstante, el problema no se limita a estos supuestos, puesto que en los casos de venta del inmueble, el ex-arrendatario podría también reclamarle la indemnización si el comprador o un arrendatario suyo instalan en el local la misma actividad o una actividad afín.

Desgraciadamente, la LAU no señala expresamente a quién correspondería el abono de esta indemnización, por lo que, en caso de no haberse pactado expresamente en la compraventa, podría verse obligado por un tribunal a hacer frente a dicha indemnización, bien de forma solidaria con el adquirente, o bien en exclusiva.

Del mismo modo, al firmar un nuevo arrendamiento deberá comunicarlo previamente al arrendatario y concederle un plazo de 30 días para que el ex-arrendatario pueda igualar la oferta y ejercer su derecho de arrendamiento preferente.

Adicionalmente, al firmar el nuevo contrato, debe remitírselo nuevamente al arrendatario para que compruebe los extremos en que se ha firmado. Si hay variación respecto de las condiciones comunicadas, podrá ejercer un derecho de retracto durante los 60 días siguientes a la comunicación.

Arrendatarios

Como nuevos arrendatarios de un antiguo local de renta antigua, la cuestión más peligrosa es el derecho de tanteo y retracto por parte del ex-arrendatario.

En este sentido, debemos procurar insistir al arrendador para que realice correctamente todas las comunicaciones necesarias y respete los plazos para el arrendamiento. De lo contrario, podríamos encontrarnos con que, una vez iniciadas las obras de implantación en el local, el antiguo arrendatario decidiera ejercitar su derecho de retracto.

Adquirente de local

Si Ud. adquirir un local que ha estado arrendado en renta antigua, puede verse afectado por los derechos del antiguo inquilino. A nuestro entender, dichos derechos, a pesar de que derivan de una relación contractual extinta, no se configuran como derechos exclusivamente frente al arrendador sino como derechos abstactos en relación con el local.

Como consecuencia de ello, y a pesar de la inexistencia de referencia explícita en la LAU o en la jurisprudencia, entendemos que el ex-arrendatario podría ejercitar igualmente estos derechos frente al adquirente de un local anteriormente arrendado en renta antigua, puesto que de lo contrario, con una sencilla operación de cambio de titularidad del bien se burlarían fácilmente estos derechos.

Por todo ello, no solo deberá respetar los derechos de arrendamiento preferente y realizar las comunicaciones que sean pertinentes, sino que podría llegar a ser considerado responsable del pago de la indemnización por clientela en caso de que se estableciera en el local la misma actividad o una actividad afín.  

Publicado: 28 de Abril de 2016