La mayoría de la gente que se decide a comprar una casa, tiene en mente un esquema que pasa por la firma de un contrato privado, en el cual paga una señal, y una escritura pública, con la que efectivamente “compra” la vivienda.

Ya tratamos en una entrada anterior las distintas formas de configurar los contratos privados previos (mal llamados “de arras”) y las consecuencias que tenían cada uno de ellos.

En esta entrada trataremos sobre los distintos efectos jurídicos que tienen un contrato privado y una escritura pública, y por qué suele ser habitual seguir ese doble esquema.

El principio de libertad de forma

En Derecho español, existe libertad de forma para la realización de los contratos, por lo que son perfectamente válidos los contratos de compraventa de bienes inmuebles, con independencia de si son verbales o escritos, o si están en un contrato privado o en una escritura pública (ante notario).

El artículo 1.280 CC señala que “Deberán constar en documento público: 1.º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles”, aunque se entiende que esta exigencia de escritura pública es un requisito de forma para facilitar la prueba de la existencia del contrato (“ad probationem”), pero no como un requisito imprescindible cuya falta implicaría la invalidez del negocio (“ad solemnitatem”).

No es obligatorio firmar una escritura pública de compraventa para transmitir un inmueble, pero sí es muy aconsejable, por los efectos que veremos a continuación.

En todo caso, hay que destacar que, cualquiera que sea su forma (contrato privado o escritura pública) los contratos son plenamente vinculantes para las partes (art. 1.091 del Código Civil), por lo que no se pueden firmar a la ligera, y es aconsejable contar con un buen asesoramiento jurídico previo antes de firmar cualquier documento.

Adicionalmente, debe tenerse en cuenta que en el momento de la firma del contrato privado, en principio no va a haber ningún tercero que controle la legalidad del acto, por lo que siempre es aconsejable que un abogado especializado controle determinados aspectos necesarios para la validez del acto, y  negocie y redacte el contrato en nuestro nombre, defendiendo nuestros intereses.

En el momento del otorgamiento de la escritura, intervendrá un profesional del Derecho, el notario, pero que únicamente controla la legalidad del acto y asesora a ambas partes, a diferencia del abogado, que es el profesional del Derecho que únicamente asesora a su cliente, defendiendo sus intereses frente a las pretensiones de la otra parte.

¿Qué diferencias hay entre un documento privado y una escritura pública?

Las diferencias entre un contrato privado y una escritura pública son muchas y notables. Para una mayor facilidad, hemos recogido las principales diferencias, separadas en dos categorías: diferencias en la forma y diferencias en los efectos jurídicos.

Publicado: 28 de Abril de 2016