Resulta sorprendente que, aunque “el contrato de arrendamiento urbano” constituye una pequeñísima parte del Derecho civil (Capítulo II del Título VI del Libro IV del Código Civil), estamos ante un tema que genera continuos debates, polémicas y reformas legales, pero lo que es cierto es que una gran mayoría de la sociedad reside en una vivienda en “régimen de alquiler”, al igual que muchas actividades comerciales se desarrollan en un local arrendado. Pues bien, el año 2015 a punto de finalizar nos ha dejado muchas reformas que aquí recopilamos, pues es imprescindible saber cuáles son los cambios a tener en cuenta. No podemos olvidar que, en arrendamientos urbanos, además, coexisten varias normativas, TR 1964, Real Decreto Ley 2/1985, LAU 29/1994 y LAU reformada por Ley 4/2013, a lo que se suman las modificaciones de este año, que añaden cierta complejidad a la hora de aplicar el precepto legal adecuado según la fecha del contrato.

1.ª La primera, las nuevas medidas fiscales incluidas en la Ley 26/2014, de 27 de noviembre que modifica la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que afectan a los contratos firmados desde el 1 de enero de este año. Estas son:

– Disminución de la retención en el IRPF a practicar por el arrendatario. Se reforma el art. 101.8 LIRPF y 100 RIRPF, de tal forma que a partir del 1 de enero de 2015, el arrendatario o, en su caso, subarrendatario, debe practicar retención al arrendador en el recibo de la renta, que pasa de ser del 21 % (2014) al 20 % para el año 2015, fijando ya, igualmente, la retención para el año 2016 en el 19 %.

– Disminución de la reducción que puede practicar el arrendador de la vivienda. Se suprimió la exención del 100 % en los arrendamientos a menores de 30 años. Los arrendadores solo pueden practicar una reducción del 60 % al rendimiento neto por el arrendamiento de vivienda, sin importar la edad de los inquilinos.

– Supresión de la deducción en la declaración de la renta por el arrendatario de la vivienda.

2.ª La segunda, la reforma del art. 18 LAU 29/1994 sobre Actualización de Rentas,  llevada a cabo por la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, que en su Disposición Final Primera modifica el citado artículo sobre revisión de rentas, por lo que, a partir del 1 de abril de 2015, habrá que estar, en defecto de pacto expreso entre las partes sobre mecanismo de revisión, al Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), una alternativa al tradicional IPC, que cuenta con unos límites: un techo que no podrá superar el 2 % y un suelo que no bajará del 0 %.

En consecuencia, debemos tener en cuenta la fecha del contrato para saber cómo proceder a efectos de revisión.

– En los contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013, el art. 18 LAU 29/1994, antes de la reforma por la Ley 4/2013, no impone la revisión de la renta, ya que indica “el arrendador podrá“, de tal forma que si no hubiesen fijado tal posibilidad, no cabría la actualización. Se aplicará el IPC, Índice de Precios al Consumo general de manera obligatoria durante los cinco primeros años del contrato, sólo a partir del sexto, las partes podían pactar un criterio distinto.

– En contratos posteriores al 6 de junio de 2013 y anteriores al 1 de abril de 2015, con la reforma de la LAU 29/1994 por Ley 4/2013, el art. 18 fue modificado y habrá que estar a “los términos pactados por las partes”, por lo que, solo en defecto de eso, se aplicaría el IPC publicado por el INE.

– Por último, respecto a los contratos posteriores al 1 de abril de 2015, son varios los cambios introducidos en el art. 18. Continúa rigiendo la voluntad de las partes y se revisará la renta en los términos pactados. Ahora bien, si no existe tal pacto, no procederá tal revisión. En el caso de que hayan estipulado la revisión de la renta, pero no el sistema o índice que haya que considerar, se aplicará el IPG, Índice de Garantía de Competitividad, y no el IPC.

3.ª La tercera es una reforma de aspecto procesal, la nueva tramitación de la consignación de rentas y otras cantidades en el Jugado, que ha introducido la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria (Capítulo II del Título V), que atribuye a los Letrados de la Administración de Justicia la tramitación y resolución de determinados expedientes, entre los que se encuentra el de consignación de deudas pecuniarias.

4.ª La cuarta reforma, que afecta de nuevo a la fiscalidad del arrendamiento, fue el Real Decreto-Ley 9/2015, de 10 de julio, de Medidas Urgentes para Reducir la Carga Tributaria Soportada por los Contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y otras Medidas de Carácter Económico, que rebajó las retenciones e ingresos a cuenta del IRPF producidos en el arrendamiento y subarrendamiento, que ya habían sido fijados en la Ley 26/2014, de 27 de noviembre, de tal forma que desde el 12 de julio de 2015 la retención baja a 19,5 % , manteniéndose la prevista  en la citada Ley desde el 1 de enero de 2016 en el 19 %.

5.ª La quinta modificación en el ámbito de los arrendamientos urbanos se ha producido por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, que ha reformado la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil y el art. 1.964 del Código Civil en materia de prescripción.

 – Por un lado, dicha Ley 42/2015 ha producido cambios significativos en el Juicio Verbal, que afectan directamente a la tramitación de reclamación de rentas y al desahucio.

Al tratarse de procedimientos tramitados por el Juicio Verbal por materia, en ambos casos con independencia de la cuantía, será obligatoria la asistencia de abogado y procurador. Se amplía el plazo de interposición de la declinatoria a 10 días, que coincide con el plazo para presentar la contestación escrita a la demanda, nuevo trámite introducido, que no es de aplicación al desahucio por falta de pago, pues ya se preveía el escrito de oposición. Dicho cambio afecta a los procedimientos de desahucio por expiración del término y a la reclamación de rentas, donde el demandado deberá pronunciarse, en la contestación, acerca de la pertinencia de la celebración de la vista, con el posterior pronunciamiento del demandante, en el plazo de tres días desde el traslado del escrito de contestación. En cuanto al contenido de la vista, los cambios afectan tanto al desahucio como al procedimiento de reclamación de rentas, son la posibilidad de que el Juez establezca un trámite de conclusiones, y el régimen de recursos tras las resoluciones de prueba pudiendo las partes afectadas formular recurso de reposición y protesta.

 – Y, por último, uno de los cambios más trascendentes es el que figura en la Disposición Final Primera de la Ley 42/2015, que afecta al régimen de prescripción del art. 1.964 del Código Civil, al reducir el plazo general de las acciones personales de 15 a 5 años.  Concretamente, en el ámbito de los arrendamientos,  la acción revisoria de la renta cuando así lo hayan pactado las partes, se reduce a cinco años. A partir de la entrada en vigor de la citada Ley, para los contratos que se firmen a partir del 7 de octubre de 2015, el arrendador ya no puede acumular o sumar los IPC de 15 años, sino que tan solo podrá sumar los últimos cinco.

Por tanto, a la vista del nuevo plazo de cinco años, habrá que determinar a qué contrato de arrendamiento afectará a tenor de la Disposición Transitoria Quinta de la Ley 42/2015. Nuestro criterio, dicho con toda cautela, en cuanto al régimen transitorio es el siguiente:

 – Contratos de arrendamiento, anteriores al 7 de octubre de 2000: Prescritos en la actualidad.

– Contratos de arrendamiento entre el 7 de octubre de 2000 y el 7 de octubre de 2005: Aplicación del plazo anterior de 15 años previsto en el art. 1.964 CC.

– Contratos de arrendamiento entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015: Aplicación de la regla transitoria de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, que a su vez se remite al art. 1.939 CC, la prescripción se producirá el 7 de octubre de 2020, en cualquier caso.

– Contratos de arrendamiento desde el 7 de octubre de 2015 (entrada en vigor de la Ley 42/2015): Aplicación del plazo actual de cinco años previsto en el art. 1.964 CC.

En definitiva, a la vista de todas estas reformas, muchos matices debemos tener en cuenta a la hora de analizar e interpretar un contrato de arrendamiento. Esperemos que en el año 2016 estemos algo más tranquilitos o, en todo caso, alguien se atreva a refundir en un solo texto legal toda la normativa de arrendamientos urbanos. Confío en que, algún día, llegará.

Publicado: 8 de Abril de 2016