I. CONSIDERACIONES GENERALES

Con la denominación de traspaso la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 (LA LEY 81/1964) (Texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964), en lo sucesivo LAU de 1964 (LA LEY 81/1964), contemplaba con la denominación de "traspaso" la cesión mediante precio de locales de negocio, sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, el cual quedaba subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento.

En relación a la cesión, la LAU de 1964 (LA LEY 81/1964) prohíbe el subarriendo del local de negocio sin autorización expresa y escrita del arrendador (artículo 22), siendo causa de resolución del arrendamiento la infracción de tal precepto (artículo 114, causa 2ª). En relación a la cesión la LAU de 1964 (LA LEY 81/1964) lo llama traspaso, considerando éste como un derecho del arrendatario, salvo determinadas excepciones, siempre que se llevase a cabo con los requisitos establecidos en los artículos 29 a 42, preceptos en los cuales se contenía la regulación del traspaso, muy minuciosa.

Nos limitaremos ahora a la regulación de la cesión y el subarriendo de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda tal y como se contiene en el vigente artículo 32 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (LA LEY 4106/1994), de Arrendamientos Urbanos, en lo sucesivo LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994). En esta Ley no se distingue, como se hacía en la anterior, entre arrendamiento de viviendas y de local de negocio, sino entre arrendamiento de vivienda y para uso distinto del de vivienda, no regulándose el "traspaso" del local de negocio, como en la ley anterior, sino la "Cesión del contrato y subarriendo" en los siguientes términos:

"1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado".

Hay que tener en consideración que los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, fecha de entrada en vigor del Real Decreto Legislativo 2/1985 de 30 abril (LA LEY 1039/1985), sobre Medidas de Política Económica, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LA LEY 81/1964) relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la disposición transitoria tercera de la Ley (D, Transitoria 3ª, apartado 1, de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994)).

El apartado 1 del artículo 32 de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994) proclama de modo rotundo la posibilidad por parte del arrendatario de poder subarrendar o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, siquiera lo someta a los requisitos de que hablamos a continuación.

II. REQUISITOS DE LA CESIÓN Y EL SUBARRIENDO

De acuerdo con lo estatuido en los apartados 1 y 4 del artículo 32 de la LAU vigente, los requisitos exigibles para la validez de la cesión o subarriendo son los que siguen:

·        a)Que la actividad desarrollada en la finca arrendada sea la empresarial o profesional. El término empresarial ha de ser interpretado de una manera amplia, que cubra la mayoría de las actividades de posible ejercicio en una finca sometida al arrendamiento de que trata el artículo 32. Y se dice solamente la mayoría porque no cabe duda de que si en el término "empresarial" hubiera deseado el legislador incluir todas las actividades que enumera el artículo 3.2 de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994) (actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente), no hubiese desglosado de ellas, expresamente, las actividades profesionales. Por ello, se estima que dentro de las actividades empresariales cabe incluir las industriales, comerciales, artesanales e incluso las recreativas, antaño excluidas de la aplicación de la LAU.

Pero no deben reputarse como empresariales las asistenciales y culturales, que parecen perseguir unas finalidades diferentes a las de obtención de lucro que anima a las actividades empresariales. Y, finalmente, por lo que se refiere a las docentes, habrán de ser objeto de análisis en cuanto a la dinámica que las alienta, pues si en algunas se aprecia un ánimo de lucro que permite su asimilación a las empresariales, hay otras que revisten un evidente fin asistencial o cultural que propicia su exclusión de las que el artículo 32 considera como profesionales, a efectos de permitir su cesión o subarriendo sin consentimiento del arrendador.

Por lo demás existe también alguna clase de arrendamientos incluidos en el apartado 2 que, al igual que veremos que sucede con las actividades profesionales, su contemplación por el artículo 32 como objeto de posible cesión sin necesidad de consentimiento del arrendador constituye una novedad de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994). Se trata de los arrendamientos de depósitos y almacenes, así como los destinados a escritorios y oficinas que, aunque el artículo 5 de la LAU de 1964 (LA LEY 81/1964), en sus apartados 2 y 3, disponía su regulación por las normas aplicables al arrendamiento de locales de negocio, estaban excluidos del derecho de traspaso por el precepto del artículo 30 de la misma Ley.

En cambio, deben entenderse excluidos de la posibilidad de cesión o subarriendo sin necesidad de consentimiento del arrendador los arrendamientos de temporada. Por lo que se refiere a las profesionales, deben reputarse como tales las encaminadas a la prestación de determinados servicios, generalmente no materiales, que exigen una especial preparación, siendo ello una novedad, pues en la anterior ley los arrendamientos de fincas en que se desempeñaban actividades profesionales estaban excluidos del derecho al traspaso.

·        b)Que la cesión o subarriendo se notifique de forma fehaciente al arrendador dentro de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado. Bastará con que la notificación se haga en alguna forma que permita, por sí misma, dar fe de su existencia. Aun cuando, dada la trascendencia que ha de tener para la vida futura del arrendamiento, parece aconsejable la adopción, cuando menos, de la forma escrita y con preferencia de la pública sobre la privada.

La notificación debe tener lugar en el plazo de un mes desde que se hubiese concertado la cesión o el subarriendo y, en caso de omisión de la misma, se estima que podría el arrendador, una vez conocidos la cesión o el subarriendo, si entiende que comportan intromisión inconsentida de un tercero en el arrendamiento, ejercitar la acción resolutoria con base en el contenido del artículo 35 que permite al arrendador resolver el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32. Que, por lo demás, exige como único requisito formal la aludida notificación. Por otra parte, podrá también el arrendador ejercitar la acción resolutoria cuando recaiga la cesión o subarriendo sobre arrendamientos que, por no estar incluidos en la fórmula del artículo 32, no son susceptibles de cesión o subarriendo sin consentimiento del arrendador. Como pueden ser, según hemos visto, los arrendamientos de temporada o aquellos en que las actividades desarrolladas en el local no puedan -como las culturales y asistenciales- incluirse entre las que recoge el artículo 32.

Mención especial merece el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, supuestos en los que dice el apartado 3 que no se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior. Al no decirse nada en cuanto a las sociedades a que se refiere, cabe sostener su aplicabilidad no sólo a las mercantiles sino también a las que ostentan mero carácter civil.

III. EFECTOS DE LA APLICACIÓN DEL PRECEPTO

Sin perjuicio de la validez y producción de los efectos correspondientes por la cesión o subarriendo, obviamente son diferentes en los casos de cesión del contrato, en los que desaparece la figura del arrendatario primitivo, que en la del subarriendo, en la que la permanencia del arrendatario en concepto de subarrendador da lugar a un haz de responsabilidades entrecruzadas a las que se refieren los artículos 1551 y 1552 del Código Civil. El efecto específico previsto en el artículo 32 es el que se regula en el apartado 2 del mismo, según el cual, el arrendador tiene derecho a una elevación de la renta del 10 por 100 de la que esté en vigor, en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 por 100, en el caso de producirse la cesión del contrato o subarriendo total de la finca arrendada.

Entendiendo por renta en vigor la que en tal concepto se abone al producirse la cesión, el subarriendo o la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria. Renta en la que, evidentemente, se integrarán los incrementos que la misma hubiese acumulado a lo largo de la duración del arrendamiento. Pero en la que no pueden computarse, a los presentes efectos, las elevaciones por obras de mejora ni las cantidades por gastos generales que sean a cargo del arrendatario. Si bien, habrá que tener en cuenta la voluntad concordada de las partes, que pueden modificar a favor o en contra de arrendador o arrendatario lo previsto en el artículo 32, e incluso disponer su inaplicabilidad.

Entre los pactos que serían de aplicación preferente al texto del artículo 32 podemos mencionar los que exijan para la validez de la cesión o subarriendo el consentimiento del arrendador; los que reputen cesión la fusión, transformación o escisión de una sociedad; los que incrementen o disminuyan los porcentajes de aumento de la renta a percibir por el arrendador, o, finalmente, los que extiendan los derechos reconocidos a las partes en el artículo 32 a los arrendamientos que no se comprenden en el apartado 1 del mismo. Todo ello en aplicación del régimen paccionado a que están sujetos los arrendamientos para uso distinto de la vivienda.

Francisco Manuel Bruñén Barberá

Editorial LA LEY

Publicado: 1 de Diciembre de 2014